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    佳兆業回應3億到期未兌付:盡快確定兌付方案,并向投資人公布

    佳兆業回應3億到期未兌付:盡快確定兌付方案,并向投資人公布

    2021-11-04 18:00
    今日,一則佳兆業理財產品爆雷,佳兆業流動性出問題的消息刷屏地產圈。10月底,由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現3億元的兌付逾期現象。據了解,目前佳兆業通過錦恒財富發行的理財產品,金額高達127億元。對此,佳兆業回應將盡快確定兌付方案,并向投資人公布。 | 相關閱讀(金融界)
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    柏文喜

    柏文喜

    時刻保持行業新鮮感的地產老兵

    作為頭部房企之一,佳兆業又進入了“暴雷”行列。今日,佳兆業一款3億元的理財產品于10月底未能按期兌付的消息刷屏地產圈,暴露了佳兆業的流動性問題。

    對于特定發展環境下形成的高周轉模式下普遍呈現高負債的內地房企而言,依靠融資來實現借新還舊以維持企業流動性已成了企業正常運轉所必須的,因此融資問題與銷售問題同等重要,兩者缺一不可。在高負債狀態下,僅僅依靠銷售收入是難以維持公司生存的,沒有融資保障則公司流動性就會枯竭,更何況銷售收入在很大程度上還會被納入資金監管而成為受限資金,是無法用來解決公司的流動性問題的。所以,就迫使房企的流動性問題在很大程度上還需要靠借新還舊的融資方式去維持。如果公司一旦陷入流動性枯竭狀態,則公司就會陷入頻死狀態,而受限的銷售收入根本無法來挽救公司的流動性所需,無法保證公司不死,更遑論支持企業發展了。

    花樣年和當代置業暴雷時,企業賬面顯示的現金余額是遠遠大于應付未付到期債務的。之所以在這種情況下依然出現暴雷問題,其中一個重要的原因就是企業賬面顯示的較大的現金余額可能屬于受限資金,要么是屬于作為融資保證而設定了優先權的資金,要么屬于合作協議約定的共管賬戶資金,要么屬于納入地方政府預售收入監管的資金,這些錢都是只能看而不能用來挽救公司流動性所需的資金。佳兆業暴雷后實際控制人李英成用來安慰市場的解釋,也是說企業出了流動性問題,這自然要么是賬上有錢不能動用、要么融資和銷售不暢而導致現金流承壓。所以說來說去,房企的流動性危機還是回歸到了一個融資、一個銷售的問題上來。

    目前房企流動性所遭受的最大壓力,來源于去年以來不斷加碼的從融資端到銷售端的強力調控。這一持續較長時間的強力調控和各地政府在調控措施上的不斷“查缺補漏”大大壓縮了房企最重要的兩個維持流動性的源頭,而今年以來尤其是下半年樓市的迅速轉淡和傳統的銷售旺季“金九銀十”的消失,更讓本已遭受流動性重壓的各家房企更是雪上加霜,多家百強房企頻現的暴雷問題也就成了房地產行業今年的最重要的事件之一。而佳兆業暴雷的出現,不過是暴雷房企名單中又增加一家百強房企和行業頭部企業而已。

    高周轉模式下的高杠桿與高負債,確實積累了較高的涉房風險而必須予以消解和降低,因此較大力度的行業調控是必須的。這一方面是為了確保房地產不會演變成國民經濟運行中的“黑天鵝”與“灰犀?!?,另一方面也是為了房地產行業與房企的可持續健康發展和轉型,更何況目前行業基本面和市場態勢已發生了根本性改變。不過就像行車安全不能轉急彎,否則容易翻車一樣,行業調控與企業的轉型也不能轉彎過急,否則可能翻車的就不只是房地產行業與房企本身了,而是連帶短期內無法實現轉型的土地財政也會翻車的。

    施政文化的影響與對政策效果的急于見效,讓出于良好愿望、希望熨平市場波動與行業周期的逆周期與逆市場調節政策的出臺與實施,往往會出現矯枉過正和用力過猛而傷及行業、企業,反過來也可能累及政府自身的問題。就此輪調控中暴雷的多家房企而言,因為不涉及與政府兩位一體的國央企,政策面自然可以相對超脫甚至抱著觀望態度。但頻頻暴雷和在現金流與流動下重壓下的民營房企及其幸存者無不為了保衛現金流、為了活下去而紛紛減少增加土儲乃至集體“躺平”而退出土拍市場,讓土地財政陷入國央企與地方政府互嗨的獨角戲。
    這個戲份里,誰最難受誰自己知道。

    因此,行業調控不但是個政策活兒,還更要講求科學與藝術的結合。否則,水多了加面、面多了加水的反復簡單的循環,老太太和小媳婦兒都會玩的,犯不著那么多部委和金融監管部門費心。而缺乏系統性和綜合性考慮的行業調控則更是頭疼醫頭腳疼醫腳的庸醫,除了會把病人治出更多的毛病來,也可能會傷及自身,而土地財政在房地產稅遠水不解近渴的當下所面臨的窘境,正是此輪調控所無法回避的問題。

    無論如何,還是希望已經“死”過一次的佳兆業在此次流動性危機中能夠向死而生,活成內地房地產行業中的一只“不死鳥”。

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    陳燕

    陳燕

    與財富管理時代共同進化的研究員

    #為什么不要相信低風險下的高收益#

    大家都見過“低風險高收益”的餡餅:

    鼎盛時期的P2P,曾經妥妥的高利貸般收益,短平快,后來成非法集資,土崩瓦解。這收割了大爺大媽。

    房地產政信私募、信托及金交所產品,曾經眾人捧月,與房價齊飛,后來一地雞毛。這收割了一批先富之人。

    炒房子。曾經房價只升不跌,多借款多買房背后的賬面富貴讓人著迷,試問每年穩漲15%-30%符合哪條經濟規律,又將收割誰?

    不同的形式,相似的邏輯,人性在利益誘惑面前,會選擇性忽略風險。

    金融常識告訴我們,收益是對風險的補償,高收益必然對應高風險。

    思考每個“爆款新機會”的風險,回歸常識,當心做接盤俠,除非篤定自己跑得特別快。

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    x

    x

    房地產行業一直是個高負債行業,合理的負債率有利于企業發展,但負債率過高,則會增加企業負債壓力,不利于財務健康,尤其是在當前政策環境,以及對房地產行業的內外部融資收緊的背景下,資產負債率水平太高,無疑會加大房企的運營風險。 繼恒大之后,又一家房地產企業的理財產品兌付出現逾期。和恒大不同的是,這是一家三道紅線指標處在“綠檔”的房企。
    其實早在去年佳兆業集團就開啟了借新換舊模式,先后發行了共計12億美元的優先票據,最高融資利息超過10%以上。側面反映出了佳兆業高資產負債率運作下的經營風險,而佳兆業本身的多元發展似乎并不理想,此次佳兆業的危機反映的是房地產行業當下面臨的普遍問題。
    錢怎么還?理財合同注明??顚S?,錢用到哪里了?以上問題希望佳兆業方能盡快解答并提供解決方案,畢竟在這背后涉及的是近千名投資人的直接利益。

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    張林

    張林

    評級機構研究員

    一個龐然大物,為何輕輕一推就會倒?花樣年凈資產200多億,根據其財報帳面上應該趴著200多億現金呢,結果引爆違約的只有2億美金。佳兆業財報賬面資金500億,還是少數綠檔企業之一,結果3億人民幣的理財也能爆雷,那下個月到期的4億美元債以及后續理財余額100多億看來也兌付無望了。
    房企流動性到了最危險的時刻。
    一方面,房企財報上的現金(非受限)往往不是真金白銀,可能是售房預付款,可能還有大量的應付賬款和表外負債。另一方面,理財也罷,美元債也罷,私募也罷,力保公開債不違約就已經夠勉強了。房企的非標融資產品已經是風險很高的投資標的了。

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